民間融資1房12賣背後的瘋狂地產融資

來源: 代書    發佈時間:2009/7/10 上午 09:57:26
民間融資今年4月30日,温州云天房地产开发有限公司(下称“温州云天”)的董事长徐世国涉嫌合同诈骗被警方刑事拘留。今年4月30日,溫州雲天房地產開發有限公司(下稱“溫州雲天”)的董事長徐世國涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。
民間融資今年4月30日,温州云天房地产开发有限公司(下称“温州云天”)的董事长徐世国涉嫌合同诈骗被警方刑事拘留。今年4月30日,溫州雲天房地產開發有限公司(下稱“溫州雲天”)的董事長徐世國涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。 此后数十位温州云天的债权人自发成立清算小组,处理徐世国留下的烂摊子。此後數十位溫州雲天的債權人自發成立清算小組,處理徐世國留下的爛攤子。

“根据初步匡算,温州云天及其关联公司向银行、社会借贷,一房多卖套取资金等手段涉及的金额近20亿元,直接债权人(单位)60余人,间接债权人八九百人,范围波及温州龙湾、泰顺、平阳三个区县的数千名购房户。”债权人提供给CBN记者的一份清算材料称。 “根據初步匡算,溫州雲天及其關聯公司向銀行、社會藉貸,一房多賣套取資金等手段涉及的金額近20億元,直接債權人(單位)60餘人,間接債權人八九百人,範圍波及溫州龍灣、泰順、平陽三個區縣的數千名購房戶。”債權人提供給CBN記者的一份清算材料稱。

这些债权人按各自持有的债权凭证分成若干个小组,有温州市平阳县的购房户,有温州市区的放贷人,有徐世国的合伙人,还有温州市龙湾区天河镇15个村的安置户。這些債權人按各自持有的債權憑證分成若干個小組,有溫州市平陽縣的購房戶,有溫州市區的放貸人,有徐世國的合夥人,還有溫州市龍灣區天河鎮15個村的安置戶。

零碎的事实残片,拼凑出一个疯狂的温州地产民间融资故事。零碎的事實殘片,拼湊出一個瘋狂的溫州地產民間融資故事。

一套房备案12次 一套房備案12次

在此事件中,首先暴露出来的问题是“一房多卖”。在此事件中,首先暴露出來的問題是“一房多賣”。

“从2006年起,徐世国与其女儿徐雅对已经建成尚未通过验收的平阳'鳌江21世纪商住广场'(下称“鳌江21世纪”)项目实施一房多卖、重复登记备案等手法套取购房户资金达3亿多元,重复备案登记38人。”清算小组递交给温州市政府的材料称。 “從2006年起,徐世國與其女兒徐雅對已經建成尚未通過驗收的平陽'鰲江21世紀商住廣場'(下稱“鰲江21世紀”)項目實施一房多賣、重複登記備案等手法套取購房戶資金達3億多元,重複備案登記38人。”清算小組遞交給溫州市政府的材料稱。

鳌江21世纪是徐世国2004年投资的地产项目,由旗下的温州佳和房地产开发公司(下称“佳和公司”)投资建设,计划建成商品房380套,店铺6000平方米,被购房户称为平阳的“第一小区”,当时的开盘价3000~4000多元/平方米。鰲江21世紀是徐世國2004年投資的地產項目,由旗下的溫州佳和房地產開發公司(下稱“佳和公司”)投資建設,計劃建成商品房380套,店鋪6000平方米,被購房戶稱為平陽的“第一小區”,當時的開盤價3000~4000多元/平方米。

2006年11月,李青(化名)与佳和公司签订了一份《商品房买卖合同》,买下鳌江21世纪一套100多平方米的房子,并办理银行按揭。 2006年11月,李青(化名)與佳和公司簽訂了一份《商品房買賣合同》,買下鰲江21世紀一套100多平方米的房子,並辦理銀行按揭。 双方约定,佳和公司须在2007年10月30日前,将已验收合格的房子,交付给购房户。雙方約定,佳和公司須在2007年10月30日前,將已驗收合格的房子,交付給購房戶。

“但开发商以各种借口推诿延迟交房。”李青说。 “但開發商以各種藉口推諉延遲交房。”李青說。

2008年,购房户按合同约定,向温州仲裁部门提出申请,要求开发商支付违约金。 2008年,購房戶按合同約定,向溫州仲裁部門提出申請,要求開發商支付違約金。 今年3月18日,仲裁部门决定,佳和公司需要向业主们支付违约金470多万元。今年3月18日,仲裁部門決定,佳和公司需要向業主們支付違約金470多萬元。

“当时约定两个条件,4月18日前交付违约金,房子6月30日前交付使用,两个条件必须满足。”购房户陈旺(化名)说。 “當時約定兩個條件,4月18日前交付違約金,房子6月30日前交付使用,兩個條件必須滿足。”購房戶陳旺(化名)說。 到了4月18日,开发商拿不出钱,只写了担保书,承诺一定支付违约金。到了4月18日,開發商拿不出錢,只寫了擔保書,承諾一定支付違約金。

4月22日,徐世国拿出50万元,称余下的钱5天后支付。 4月22日,徐世國拿出50萬元,稱餘下的錢5天后支付。 “到了4月27日,徐世国说他没钱了。”陈旺回忆说,次日,购房户穷尽各种“门路”,从平阳县房管局内部打听到,鳌江21世纪的房子的合同备案出了问题。 “到了4月27日,徐世國說他沒錢了。”陳旺回憶說,次日,購房戶窮盡各種“門路”,從平陽縣房管局內部打聽到,鰲江21世紀的房子的合同備案出了問題。

这个消息在购房户中炸了锅,他们纷纷涌向平阳县房管局,要求查询合同备案信息。這個消息在購房戶中炸了鍋,他們紛紛湧向平陽縣房管局,要求查詢合同備案信息。

“原本答应第二天下午3点公布备案名单,但当天不了了之。”参与此事的购房户余先生说,5月4日,他们终于拿到了房管局出具的《公示》。 “原本答應第二天下午3點公佈備案名單,但當天不了了之。”參與此事的購房戶余先生說,5月4日,他們終於拿到了房管局出具的《公示》。 名单显示,鳌江21世纪355套房子,258户明晰了备案登记信息,另外97户备案信息为“空白”。名單顯示,鰲江21世紀355套房子,258戶明晰了備案登記信息,另外97戶備案信息為“空白”。 按法律规定,商品房购买30日内必须到房管局备案。按法律規定,商品房購買30日內必須到房管局備案。

“我们赶紧联系,发现97户中,很多都有人买下了,有的人按揭都还了好几年了。”余先生说。 “我們趕緊聯繫,發現97戶中,很多都有人買下了,有的人按揭都還了好幾年了。”余先生說。 购房户还拿出了合同、购房款收据,以及同样盖有房管局公章的“房地产档案利用费”发票,但这些“手续齐全”的房子都没有备案。購房戶還拿出了合同、購房款收據,以及同樣蓋有房管局公章的“房地產檔案利用費”發票,但這些“手續齊全”的房子都沒有備案。

“很多房子都办了按揭,合同上都盖了房管局的'商品房销售合同备案专用章',我们找人辨认了,章都是真的。”陈旺说,鉴定公章的是房管局内部人士。 “很多房子都辦了按揭,合同上都蓋了房管局的'商品房銷售合同備案專用章',我們找人辨認了,章都是真的。”陳旺說,鑑定公章的是房管局內部人士。

与之相佐证的是,该项目300多套房产销售中,有171户在银行办理了按揭,有37户办理了公积金贷款,至少有33户没有查到备案信息。與之相佐證的是,該項目300多套房產銷售中,有171戶在銀行辦理了按揭,有37戶辦理了公積金貸款,至少有33戶沒有查到備案信息。 其中,193户涉嫌重卖,大部分按揭人和公积金贷款人,支付了3年多的房款,却并不知情。其中,193戶涉嫌重賣,大部分按揭人和公積金貸款人,支付了3年多的房款,卻並不知情。

“难道这么多人,都用假材料办出了按揭?”陈旺说。 “難道這麼多人,都用假材料辦出了按揭?”陳旺說。

“现查明一房二卖、三卖甚至多卖的不是个案而是比较普遍,而且很大部分是多次经过平阳县房管局的登记备案,最多一套房经平阳县房管局登记备案达12次,堪称天下之最。”郭姓债权人告诉CBN记者。 “現查明一房二賣、三賣甚至多賣的不是個案而是比較普遍,而且很大部分是多次經過平陽縣房管局的登記備案,最多一套房經平陽縣房管局登記備案達12次,堪稱天下之最。”郭姓債權人告訴CBN記者。

据上述清算小组统计,鳌江21世纪项目剩余3套房产未出售外,其余全部销售资金为2.2亿元,但温州云天通过重复抵押及房管局重复备案的形式又多销售3.3亿元。據上述清算小組統計,鰲江21世紀項目剩餘3套房產未出售外,其餘全部銷售資金為2.2億元,但溫州雲天通過重複抵押及房管局重複備案的形式又多銷售3.3億元。 目前,该项目共涉及资金5亿多元。目前,該項目共涉及資金5億多元。 也就是说,原本价值2.2亿元的房产卖了5.5亿元之多,平均下来每套房子重复销售2.5次。也就是說,原本價值2.2億元的房產賣了5.5億元之多,平均下來每套房子重複銷售2.5次。

除徐世国被拘留外,鳌江21世纪项目负责人陈凡和平阳县房管局鳌江房管所工作人员杨希前也被刑事拘留。除徐世國被拘留外,鰲江21世紀項目負責人陳凡和平陽縣房管局鰲江房管所工作人員楊希前也被刑事拘留。 目前,三人都被平阳县检察院批准逮捕。目前,三人都被平陽縣檢察院批准逮捕。

20个亿的“窟窿” 20個億的“窟窿”

4月30日凌晨,徐世国在他的办公室被警方带走。 4月30日凌晨,徐世國在他的辦公室被警方帶走。 但徐世国扔下的烂摊子远不只是“一房多卖”这么简单。但徐世國扔下的爛攤子遠不只是“一房多賣”這麼簡單。

一个令人担心的事实得到证实。一個令人擔心的事實得到證實。 佳和公司把已经卖掉的和没卖掉的房子,打包抵押给一些温州老板,向他们融资筹款。佳和公司把已經賣掉的和沒賣掉的房子,打包抵押給一些溫州老闆,向他們融資籌款。 这些温州老板们看到还钱无望,即将借款转为购房款,少的七八套,多的几十套,更多持有购房合同或房产抵押凭证的债权人涌现了出来。這些溫州老闆們看到還錢無望,即將藉款轉為購房款,少的七八套,多的幾十套,更多持有購房合同或房產抵押憑證的債權人湧現了出來。

一位郭姓债权人告诉记者,徐世国的银行贷款不多,据初步统计他大概借了20个亿,这里面有些是利滚利滚上去的。一位郭姓債權人告訴記者,徐世國的銀行貸款不多,據初步統計他大概借了20個億,這裡面有些是利滾利滾上去的。 比如,最开始他可能是借1000万元,但几个月之后要支付200万元的利息,他就又打下了200万元的借条。比如,最開始他可能是藉1000萬元,但幾個月之後要支付200萬元的利息,他就又打下了200萬元的借條。

2008年3月,郭姓债权人借给徐世国1500万元,3分的利息,约定9月26日到期,徐世国还了500万元,剩下的用鳌江21世纪的房产来偿还。 2008年3月,郭姓債權人借給徐世國1500萬元,3分的利息,約定9月26日到期,徐世國還了500萬元,剩下的用鰲江21世紀的房產來償還。

郭说:“此前我也询问过律师,借款转为购房款合不合法。”随后,徐世国给了个房产清单供他选择,当时鳌江21世纪楼盘均价3300元,郭以打9折的价格将900万元借款换成购买17套房子的购房款。郭說:“此前我也詢問過律師,借款轉為購房款合不合法。”隨後,徐世國給了個房產清單供他選擇,當時鰲江21世紀樓盤均價3300元,郭以打9折的價格將900萬元借款換成購買17套房子的購房款。

郭姓债权人说,那个时候他就感觉徐世国的资金紧张,抢先将17套房子在房管局备案。郭姓債權人說,那個時候他就感覺徐世國的資金緊張,搶先將17套房子在房管局備案。 但没想到,徐世国更是“技高一筹”。但沒想到,徐世國更是“技高一籌”。 “2009年4月,我准备卖掉这些房产,有人看中3套,但在房管局查询发现,这些房子都重复备案出售了。” “2009年4月,我準備賣掉這些房產,有人看中3套,但在房管局查詢發現,這些房子都重複備案出售了。”

郭牵头的这个债权人小组有14个人,涉及金额2.1亿元,共持有163份鳌江21世纪的购房合同。郭牽頭的這個債權人小組有14個人,涉及金額2.1億元,共持有163份鰲江21世紀的購房合同。 “我们14个人,初衷不是要房子,主要是投资,房子只是重要的抵押物。”郭说。 “我們14個人,初衷不是要房子,主要是投資,房子只是重要的抵押物。”郭說。

他们由债权人转为购房者主要因为借款约定。他們由債權人轉為購房者主要因為藉款約定。 一种情况是,当时借钱给徐世国,房子先押给借款人,双方约定回购房子的时间;另一种情况,先借钱给他,如果还不上钱的话,再到鳌江21世纪购买房子。一種情況是,當時藉錢給徐世國,房子先押給借款人,雙方約定回購房子的時間;另一種情況,先借錢給他,如果還不上錢的話,再到鰲江21世紀購買房子。

这是债权人惯用的一个自我保护措施。這是債權人慣用的一個自我保護措施。

“确认下来,我们知道大致有20个亿左右的债务,我们分成几个小组,温州这边的6亿~7亿元,有抵押借贷的和打白条的,龙湾区的农民安置房3个多亿,还有土地抵押是6.6个亿等。”另一位徐姓债权人告诉记者。 “確認下來,我們知道大致有20個億左右的債務,我們分成幾個小組,溫州這邊的6億~7億元,有抵押借貸的和打白條的,龍灣區的農民安置房3個多億,還有土地抵押是6.6個億等。”另一位徐姓債權人告訴記者。 所谓白条就是没有任何抵押,也没有银行进账凭证,就是徐世国在一张纸条上打的欠条。所謂白條就是沒有任何抵押,也沒有銀行進賬憑證,就是徐世國在一張紙條上打的欠條。

但确定一个债权人都能接受的清算规则很困难。但確定一個債權人都能接受的清算規則很困難。

有债权人提出,债权人很难取得银行原始进账凭证的微缩备份档案,没有对应的银行进账单并不能说明借款不存在,债权人遗失银行进账单并忘记了汇款日期或汇款人姓名。有債權人提出,債權人很難取得銀行原始進賬憑證的微縮備份檔案,沒有對應的銀行進賬單並不能說明借款不存在,債權人遺失銀行進賬單並忘記了匯款日期或匯款人姓名。

“我们现在清算是放开式登记,只要有徐世国打的欠条就算数。”徐也承认,20个亿的统计是有水分的,比如6个多亿的土地抵押。 “我們現在清算是放開式登記,只要有徐世國打的欠條就算數。”徐也承認,20個億的統計是有水分的,比如6個多億的土地抵押。 第二阶段的清算要以银行兑款凭证为依据。第二階段的清算要以銀行兌款憑證為依據。

另一位戴姓债权人告诉记者,最后徐世国在绝望中开始乱打白条。另一位戴姓債權人告訴記者,最後徐世國在絕望中開始亂打白條。 比如,某笔借款的月息是60万元,3个月就是180万元,放贷人跟他说前两个月的利息也要滚动,徐世国也无所谓,就给人家加20万元。比如,某筆借款的月息是60萬元,3個月就是180萬元,放貸人跟他說前兩個月的利息也要滾動,徐世國也無所謂,就給人家加20萬元。

疯狂的融资 瘋狂的融資

梳理这些债权人提供的信息,不难发现徐世国的融资手段。梳理這些債權人提供的信息,不難發現徐世國的融資手段。

第一类,如鳌江21世纪项目的“一房多卖”,多套取购房资金3亿多元;第二类,提前收受购房户的首笔购房款,弥补开发资金的不足;第三类,以售房的名义搞社会借贷,郭姓债权人是个典型,他们小组共持有163份鳌江21世纪的购房合同;第四类,私下约定利息,将土地抵押到银行进行委托贷款。第一類,如鰲江21世紀項目的“一房多賣”,多套取購房資金3億多元;第二類,提前收受購房戶的首筆購房款,彌補開發資金的不足;第三類,以售房的名義搞社會藉貸,郭姓債權人是個典型,他們小組共持有163份鰲江21世紀的購房合同;第四類,私下約定利息,將土地抵押到銀行進行委託貸款。

这些融来的钱又流向哪呢?這些融來的錢又流向哪呢?

受访的债权人坦言,和其他的集资户不一样,徐世国借来的钱没有挥霍或转移出去,主要是耗在利息上。受訪的債權人坦言,和其他的集資戶不一樣,徐世國借來的錢沒有揮霍或轉移出去,主要是耗在利息上。 打个比方,2008年他借了10个亿的社会资金,平均5分息的话,一个月就是5000万元,一年的融资成本就是6个亿。打個比方,2008年他借了10個億的社會資金,平均5分息的話,一個月就是5000萬元,一年的融資成本就是6個億。

“我们知道的,徐世国是没什么开销的,老婆、亲戚的房产都被抵押了。”郭姓债权人说。 “我們知道的,徐世國是沒什麼開銷的,老婆、親戚的房產都被抵押了。”郭姓債權人說。

郭解释说,徐世国的融资都不是进到公司财务账上的,而是个人账户上。郭解釋說,徐世國的融資都不是進到公司財務賬上的,而是個人賬戶上。 他们判断,在徐雅的7个银行卡上,有些人拿到很多利息,不但本金拿回去了,还有可能是赚的。他們判斷,在徐雅的7個銀行卡上,有些人拿到很多利息,不但本金拿回去了,還有可能是賺的。

“2008年5月,他女儿徐雅开始负责公司的财务。徐雅取保候审后,我们要求她到银行将账单打印出来。2008年至案发,她7个银行卡上往来的资金有50亿元。”郭说。 “2008年5月,他女兒徐雅開始負責公司的財務。徐雅取保候審後,我們要求她到銀行將賬單打印出來。2008年至案發,她7個銀行卡上往來的資金有50億元。”郭說。

戴姓债权人说,在被警方带走的前几天,徐世国天天被人追债,每天只能睡三四个小时,躲在办公室吃方便面度日。戴姓債權人說,在被警方帶走的前幾天,徐世國天天被人追債,每天只能睡三四個小時,躲在辦公室吃方便麵度日。 到看守所提出的第一个要求是让他先安心睡一觉,所有的情况都会交待。到看守所提出的第一個要求是讓他先安心睡一覺,所有的情況都會交待。

“95%的债权人签字达成共识,由黄明华(徐世国的合作伙伴)接盘和债权人通过自救方式促使温州云天各个项目良性运作。”上述方案称。 “95%的債權人簽字達成共識,由黃明華(徐世國的合作夥伴)接盤和債權人通過自救方式促使溫州雲天各個項目良性運作。”上述方案稱。

这些债权人的心态是矛盾的。這些債權人的心態是矛盾的。 一方面,他们不希望温州云天破产,破产清算的话就没多少钱,但在不破产的基础上,每个债权人都想争取最大利益。一方面,他們不希望溫州雲天破產,破產清算的話就沒多少錢,但在不破產的基礎上,每個債權人都想爭取最大利益。 另一方面,他们也不希望公安机关介入调查,但又要求温州市政府出面来解决,否则没有办法确定大家的债权。另一方面,他們也不希望公安機關介入調查,但又要求溫州市政府出面來解決,否則沒有辦法確定大家的債權。

“至今,还没有一个债权人告徐世国诈骗,法院最多判他个无期徒刑,但对大家债权的解决没有任何帮助。”一位债权人说。 “至今,還沒有一個債權人告徐世國詐騙,法院最多判他個無期徒刑,但對大家債權的解決沒有任何幫助。”一位債權人說。