房企工商融資的危與機

來源: 代書     發佈時間: 2009/12/14 下午 05:30:19    返回  打印
一場題為“加息預期下的融資之道”的房地產投融資論壇,讓2009中國住交會的熱度再度升溫。人們關注著那些投融資大佬的姿態,在寬鬆的信貸環境和火爆的融資大潮背景下,如何演繹指點江山的器宇軒昂。
    一場題為“加息預期下的融資之道”的房地產投融資論壇,讓2009中國住交會的熱度再度升溫。人們關注著那些投融資大佬的姿態,在寬鬆的信貸環境和火爆的融資大潮背景下,如何演繹指點江山的器宇軒昂。
讓人們驚訝的是,論壇並沒有成為這些大佬們的慶功會,他們正以一種冷靜的視角來觀察今年以來的融資狂潮和未來可能產生的變局。
  餡餅還是陷阱?
2009年國內一線城市的房地產價格屢創新高,基本都超越了2007年的水平。火爆市場的背後是資金的強力支撐,IPO、定向增發、公司債、銀行授信給剛從寒冬中甦醒的房企以巨大的支持,土地市場的亢奮乃至地王頻出則是資金充裕的直接結果。
好在行業並沒有迅速忘記2008年的教訓:彼時全球金融危機的蔓延致使原本高槓桿融資擴張的房企險些釀成資金鍊斷裂的危局。也因此,與會的投融資大佬一再闡明一個道理:房地產形勢與政策和宏觀經濟緊密相連,“判斷力”將會在未來主宰房地產企業的命運。
上百億元銀行授信的大客戶、UBS瑞銀全球房地產基金的發起者、40億元增發的大手筆——金地集團應該是今年寬鬆信貸環境和紅火資本市場的雙重受益者之一。但即便如此,金地集團董事會秘書徐家俊卻在論壇上一再強調房企的前瞻性和預判性,警示房企應有危機意識。
“在環境好的時候不要忘記過去困難的時候,在最困難的時候也要守住希望。”徐家俊表示。曾幾何時,很多房企都因盲目樂觀與過於悲觀而失去主動應對變局的大好時機。
在這樣的審視下,徐家俊認為,目前國內的房地產市場雖然繁榮,但仍存在很多問題。 “首先是房地產企業融資結構不合理,對銀行依賴度過高;其次是融資渠道匱乏導致資源配置的不合理。”間接融資比重過大,是近期房地產業內所重點的討論話題之一。今年洶湧而至的天量信貸讓很多房企盆滿缽滿,但行業前瞻者卻看到了問題所在,與會者對這種不合理的融資結構開始表示擔憂。他們比以往任何時候都更強烈呼籲房地產貸款佔融資比重過大的狀況亟待改變。這正是經歷了“冰火兩重天”考驗的行業人士更加理性的體現。
這些投融資權威人士不僅在房企融資結構不合理方面給出了諸多警示,也提醒房企應該注意信貸狂潮造成的房企“貧富不均”現象。
在此次中國住交會召開的同一時間,遠洋地產以總價48.3億元、樓面地價19300元/平方米的價格拿下了北京亦莊新城F地塊。遠洋地產資本運營部總經理張耘表示:“我們對高價地沒有任何反感,因為土地資源是稀缺的,對我們來講把握機會平衡投資回報和公司現金流是最重要的,因為我們手頭有168億元現金。”然而,並不是所有房地產企業都像遠洋地產那樣擁有充裕的現金,特別是對中小房企來說。 “銀行從來都是錦上添花而非雪中送炭,房企流動性越充沛越能拿到貸款,這意味著融資能力所體現的房地產企業強弱差別會越來越明顯。”民生銀行地產金融事業部市場總監葉天放坦言。
“現在拿地成本越來越高,在地王頻出的今天,土地成本占到50%或者更多,這就意味著房地產門檻提高了,即使你有35%的自有資金仍然無法做房地產項目。在35%∼50%之間的資金差額,目前銀行是沒有資金支持的,這是一個客觀現實。”北京國際信託有限公司總經濟師時寶東表示。
也因此,今年在房地產融資和拿地兩方面,都顯露出“國進民退”的趨勢,在銀行越來越重視信貸風險及央行、銀監會嚴格要求銀行資本充足率的背景下,銀行對房地產開發貸款將會越來越嚴格並謹慎,相比之下,擁有雄厚實力的國企將會更加受到銀行的青睞,民營房企或中小房企信貸融資則將更加困難。
這些投融資權威人士正在揭示一個道理:目前的房地產市場表面看無限風光,卻暗潮湧動,任何一個因流動性增加而竊喜的房企,都更應謹慎對待行走的每一步。信貸狂潮是餡餅,也可能成為陷阱。
不能為融資而融資值得慶幸的是,很多房企已經開始改變過於依賴銀行信貸的現狀。
2009年房企的融資渠道已經呈現多樣化,保險資金投資商業房地產的開閘將給行業注入更多的活力,而REITs更是早已進入倒計時的破繭階段,房地產私募股權基金更是藉勢人民幣基金大潮厲兵秣馬。就連商業銀行也意識到,僅僅依靠房地產開發貸款已經難以為繼,以民生銀行、建設銀行為代表的商業銀行已經在傳統信貸業務之外,考慮更多銀企合作的新模式。
另外,資本市場融資也成為了房企多渠道融資的一大亮點。近幾個月內,先後有10家房地產企業赴港上市,之後還有融創集團、香江國際等一批房企整裝待發。無論明年信貸大門是否會向房企收緊,資本市場都將是最好的避風港。
但在本屆中國住交會上,眾多投融資權威人士也指出,如果認為成功上市就大功告成的想法絕對是錯誤的想法。
運作新浪樂居業務與易居數據庫業務分拆、合併、上市的易居(中國)控股有限公司總裁週忻對此表示:“無論是上市還是融資都是一把雙刃劍,因為這不僅意味著公司要對財務作出相應的安排,還要在之後對投資者完全負責,而不是簡單地融到一筆資金就可以坐享其成。”他指出,房企不能為了上市而去上市,好大喜功、貪一時之得更是上市的大忌,房地產企業在克服盲目追求資本,樹立正確的資本運作觀念上,還有很長的一段路要走。
今年成功幫助幾家香港上市公司配股供股,以及幫助恆盛地產等幾家房企赴港IPO的德意志銀行中國區董事總經理陳丹華也認為,上市並不是為了讓股票升值或是為了融得巨資,而是應該更多考慮讓企業的業務能力、治理結構和品牌價值得到資本市場的認可,為企業進一步的發展夯實基礎。
“現在不能一味地看房地產企業暫時的表現,而是要將目光放得更長遠。也許現在的融資成本比較高,但是在前景不明朗的時局下,要做好自己的定價,對股票發售做合理佈局,最終會受到投資者認可的。”陳丹華表示。
眾多投融資權威人士在本屆中國住交會上提出了諸多的房企資本市場融資問題。實際上,中國住交會不僅是一場行業人士聚集的盛會,更是一場行業思想的盛會。
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