各顯神通地產商上演多渠道融資大戰

來源: 代書     發佈時間: 2009/10/26 下午 03:54:03    返回  打印
去年金融危機讓房地產企業的資金鍊面臨前所未有的考驗;而今,隨著融資大門的打開,IPO、企業債、配股、增發等融資方式被地產公司競相運用。
去年金融危機讓房地產企業的資金鍊面臨前所未有的考驗;而今,隨著融資大門的打開,IPO、企業債、配股、增發等融資方式被地產公司競相運用。隨著銀行對房地產信貸的收緊,地產商不僅對這些融資模式的依賴進一步強化,而且還開始挖掘新的融資渠道。
 融資大戰密集上演
今年6月以來,隨著A股IPO大門的重啟,眾房企都急不可待地籌備上市。據不完全統計,IPO重啟後有超過30家房地產企業計劃在A股和H股上市,募集資金規模將超過1000億元。無疑,今年是房企IPO久違的春天。
中投證券李少明告訴記者,由於去年市場遭遇了前所未有的危機,企業在市場融資的步伐有所放慢,此次地產商的融資大潮醞釀已久;而另一方面,今年下半年以來,中國房地產企業面對部分市場疲軟以及閒置土地開發壓力,確實需要融資籌錢維持運轉。
房地產企業的融資方式主要分為債務融資和權益融資兩種。 “從銀行獲得資金依舊在各地產公司佔據絕對比例,也是當前地產商們最願意實施的融資方式。”渤海證券研究員周戶對記者說。
國家統計局數據顯示,2009年9月商品房施工面積和新開工面積持續增長,環比上升10%和15%;在資金來源方面,2009年1到8月,房地產開發企業本年資金來源近3.4萬億元,同比增長34%,其中國內貸款7384億元,增長46%。
但問題是,“今年上半年銀行貸款仍是房地產項目最主要的資金來源,這種單一的房地產融資模式,無論對開發商還是銀行系統來說,都蘊含著較大風險。”上述人士認為,一旦政策縮緊,開發商又會遭受“苦日子”。因此,房企只有拓寬融資渠道才能抵禦政策風險。
事實上,在融資過程中,各地產商可謂各出其招。万科、保利地產等龍頭房企選擇增發方式募資,規模都超過了100億元;而首創置業(02868.HK)和合生創展(00754.HK)等大型房企則選擇了企業債或配股等方式募集資金。
業內人士稱,隨著上半年樓市銷量的猛增,開發商加大開工和土地儲備都迫在眉睫,而現實的問題是,銀行對大型房企的授信只是畫餅充飢,民營房企和中小房企很難真正從銀行拿到實實在在的貸款,只能靠其他渠道補給。
 地產信託悄然升溫
隨著銀行對房地產信貸的收緊,地產商已有的融資模式正在悄然發生變化,越來越多的房企開始從信託等其他渠道融資。
中國信託業協會發布統計數據顯示,9月,共有47家信託公司推介43款集合資金信託產品,與上月持平。其中,貸款類產品16款,股權投資類4款, 權益投資類8款,債權投資類3款,證券投資類5款,組合投資類7款。而按投資領域劃分:地產信託9款,基建信託4款,金融信託9款。
記者統計發現,雖然地產信託產品款數並不多,但與其他信託產品相比發行規模卻更大。 9月地產信託產品發行總規模約26.4億元,佔比高達64.3%。與8月9.9億元相比,9月份地產信託發行規模約增長166%。
用益信託工作室統計數據顯示,信託公司發售給客戶的信託理財計劃中,已連續四個月(6-9月)大規模投向房地產領域,累計規模約達143億元人民幣,遠大於1- 5月的95億元。 6月以來,房地產逐漸替代地方基礎設施,成為信託產品的主要投向。
針對信託資金熱衷投資於地產的現狀,一位銀行業人士對記者表示,房地產商既是最有錢的人,同時也是花最高成本融資的人。目前的市場行情是房地產企業需要支付10%或更高的成本(目前的一年期貸款基準利率為5.31%),並出具合法的抵押物,包括股權、房產或商業項目等。
9月份,摘得信託產品收益桂冠的“新華信託-渝開發A股股票收益權投資集合資金信託計劃”便是一款地產信託產品,其優先受益人年收益率為12%,次級受益人年收益率高達30%。
據悉,不僅是中小地產商開始從信託渠道獲得資金,地產巨頭也同樣如此。資料顯示,今年9月,綠城中國(3900.HK)的全資附屬公司綠城房地產 也與平安信託簽署了150億的合作投資戰略協。而在此之前的8月份,繼金地集團(600386)與上海信託合作發行了規模5億元的信託產品後,金地集團又 與平安信託簽署100億合作投資戰略框架協議。
由於銀行信貸投放的收緊,資金來源渠道有限的中小房地產公司將更加倚重信託渠道融資,隨著信託行業影響力的增加,越來越多的大型房地產公司開始青睞信託融資。但是,在這輪融資之後,上市公司拿了錢,我們在今年年底、明年上半年會看到什麼現象,這將是一個非常有趣的問題。
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