房屋買賣登記代書作業流程

來源: 代書     發佈時間: 2008/7/22 下午 03:41:30    返回  打印
房屋買賣登記代書作業流程,要求買賣雙方意思表示一致,需要先進行產權調查(必要時得辦理預告登記),更多請點擊本頁面進行查看。
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買賣雙方意思表示一致

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產權調查(必要時得辦理預告登記)

一.

收訂

1.

見證買賣

2.

約定買賣雙方簽約事項

二.

簽約

1.

買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,對於買賣流程、價款給付方式、買賣條件以文字方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經代書見證簽約之程序。

2.

買方應備約佔總價款之百分之10之簽約款。

3.

應備文件 :

1.買賣雙方身份證正本、普通印章及其身份證明文件影本(身份證影印本,戶口名簿影印本,戶籍謄本任選一種)。

2.移轉標的物所有權狀影本或其謄本

3.登記名義人身份證明文件影本

4.最近一期房屋稅及地價稅單正本

5.最近一期水電費收據

4.

約定買賣雙方用印事項,簽約至用印約3∼7日。

三.

用印

1.

買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付代書,代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印。

2.

雙方應備證件

(

賣方 )

自然人

土地建物所有權狀正本

身份證明文件(身份證影印本,戶口名簿影印本,戶籍謄本任選一種)三份,供監證、申報現值、建物及土地過戶之用。

印鑑證明書1份

印鑑章

最近一期房屋稅及地價稅單正本

最近一期水電費收據

若出賣人辦理自用增值稅,則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本

法人

公司執照影本

公司負責人之資格證明及印鑑證明三份

公司負責人之身分證明文件三份

會議記錄(股東出售)

土地建物權狀正本

最近一期房屋稅單及地價稅單

公司大、小印鑑印章

(

買方 )

自然人

身份證明文件(身份證影印本,戶口名簿影印本,戶籍謄本任選一種)三份,供監證、建物及土地過戶之用。

便章1個

法人

公司執照影本三份

公司負責人之資格證明及印鑑證明三份

公司負責人之身分證明文件三份

公司大、小印鑑印章

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債務清償時權利人、義務人應備文件

義務人:

抵押權塗銷同意書一份

原抵押權設定契約書一份

他項權利證明書一份

若義務人為自然人則須檢附身分證影本一份及印鑑證明一份

權利人(即所有權人):

身分證影本一份或戶口名簿影本一份或戶籍謄本一份

私章

3.

買方用印前得任意指定登記名義人

4.

若買方需貸款,應於用印或完稅前決定貸款銀行

5.

買方應備款項

預繳規費2至3萬元整予代書

用印款約佔總價款百分之10;於雙方交付產權移轉登記所需之文件,並蓋妥公定契 約書表、報稅書表之同時給付。

6.

注意事項

要請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全 ,交給代書的證件,要請代書簽收,未用完時須一併退回。

7.

由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件

四.

完稅

1.

當稅單(增值稅及契稅)核發後,代書通知買賣雙方出面繳稅,買方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。

同時申報契稅(稅單約三至七天下達)

至稅捐處申報增值稅(一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二 十 天左右)

2.

應繳稅金及登記規費

承買人:

契稅、印花稅、登記規費、書狀費、代書費及買方應繳納之費用

出賣人:

土地增值稅(有增值產生時)

如有贈與行為或視同贈與,則須另外繳納贈與稅。

3.

完稅流程

核發稅單→通知雙方完稅時間、地點→買方須備證件及款項→印鑑章→簽立商業本票→繳納契稅

4.

完稅款約佔總價款百分之10;於增值稅、契稅核定,雙方會同完稅時給付。同時送地政事務所登記(地政事務所過戶時間約需五天)過戶、設定送件 。

5.

若買方需辦理貸款,於完稅後

銀行收件:審查、估價、對保、用印(約2至3星期)

銀行儘可能配合在稅款繳清後同時領取設定文件

過戶、設定送件

6.

注意事項

完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續,此時買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保,該紙本票通常由代書保管,並於買方尾款交付賣方同時返還買方

五.

過戶

1.

過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下

2.

過戶作業流程

目前過戶作業流程是以第一次付款當事人用印備證完成開始 起算。增值稅依一般申請,買賣移轉登記時間需21∼28天;若增值稅依自用住宅用地申請,買賣移轉登記時間需35∼42天。若需申請銀行貸款則另加15天。

申請登記

依 登記申請書、契約書副本、委託書、雙方戶籍謄本、契約書正本及建物所有權狀的順序,將所有書件裝訂成冊,即可是向不動產所在地的地政事務所申請登記,惟應 將契稅繳納收據第一聯浮貼於契約書正本上面,第二聯浮貼於契約書副本上。在申請登記時,應先計算規費、開發規費繳納通知單、繳費、簽驗後,才能正式送請收 件,經收件後並須領取收件收據。

領取權狀

申請案件經審核無誤或經通知補正後,於登記完畢即可憑收件收據及印章,領取建物所有權狀、契約書正本及其他不需由地政機關抽存的文件。但買方為慎重起見,於產權登記完畢後,宜併案申請登記謄本,以免有所遺漏或錯誤。

3.

過戶時應注意事項

契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費

印鑑章須清晰,並與印鑑證明相同

六.

交屋

買方支付尾款,賣方將房屋騰空移交給買方使用,並以現場點交方式為之。

交屋流程

代書至地政機關領取核發之新權狀

產權登記完畢3日內通知買賣雙方交屋時間、地點

買方備齊尾款(交屋尾款約佔總價款百分之70)、代書費、規費、服務費

現場點交,完成手續

取回權狀、本票、鑰匙、搖控器、住戶規約

檢視所有權狀

若買方有貸款而賣方無貸款,於交屋前

產權及抵押權登記完畢3日內,通知買賣雙方交屋時間、地點,同時由買方申貸銀行撥款

若買方有貸款而賣方有貸款,於交屋前

產權及抵押權登記完畢3日內,由買方申貸銀行代為轉帳清償,其清償金額視為尾款之部份給付

塗銷賣方抵押權登記

塗銷登記完畢2日內通知買賣雙方交屋時間、地點

買方備齊扣除清償金額之尾款、代書費、規費、服務費

七.

買賣移轉應注意事項:

請代書出示土地及建物登記簿謄本,查看產權是否清楚

簽約建物門牌須與所看房屋相同

簽約時仍須再調閱當天的土地及建物謄本,以防中途產權或借貸設定有所異動

確認簽約人是否為所有權本人;若本人未能出面,應提出授權書

買方交付尾款時同時點交房屋(最好能在房屋現場點交),且於點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵,附贈設備是否與契約簽訂相同,交付之鑰匙是否正確等

地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費等一般依使用者付費原則,以交屋日為分算點應一併分算及找補清楚。

至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費之情事

支付尾款同時應向代書索回商業本票並作廢

應向房屋仲介公司索取漏水保固證明書

清償即為給付債權之標的以消滅其債之行為,注意清償人得請求返還借據或開據塗銷負債之字據

塗銷貸款時應向原申貸銀行取回(作廢)借據、火險單正副本,並影印一份抵押權塗銷同意書作為憑證

了解付款方式

了解房屋是否仍有租約存在,以免因買賣不破租賃,導致無法交屋

附贈設備須註記清楚,以免衍生交屋糾紛

若建物含有車位,須注意車位能否單獨移轉

交屋日應約定清楚

應請承辦代書確認賣方抵押權借款金額及實際應清償金額,並記錄於契約書上,同時應於特約貸款中明訂賣方抵押權債務清償及塗銷之方式及期限

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